Fastigheter: Långsiktighet kan gå förlorad i dagens miljö-FC Wihlborgs

18/09/2015 | Johan Eklund, SIX News

STOCKHOLM (SIX) Fastighetsvärdering kan te sig som mer utav en konst än en vetenskap, med stora variationer även mellan hur de olika noterade bolagen värderar.

Samtidigt bör fastighetsbolag fokusera på att brinna för förvaltning och utveckling, och att därigenom maximera sina långsiktiga kassaflöden.

Det uppger fastighetsbolaget Wihlborgs finanschef Arvid Liepe vid fastighetsbranscheventet Business Arena Stockholm 2015.

En negativ räntemiljö riskerar enligt Liepe att leda till felaktiga affärsbeslut inom många verksamheter framöver. Därför är det extra viktigt att ta ett långsiktigt perspektiv när man låter värdera och tar investeringsbeslut i de mycket långsiktiga tillgångar som fastigheter ändå utgör.

Med sina enligt Liepes bedömning initierade antaganden kring förväntade driftsnetton på dess delmarknader har Wihlborg i dag börjat få “svårt att matcha finansiella investerare prismässigt” vid förvärv.

Han får medhåll från Linus Forsberg, partner inom Storbritannien-baserade fastighetsinvesteringsbolaget Trinova.

Ur ett investerarperspektiv menar Forsberg att många finansiella aktörers nuvarande resonemang om att låga räntor länge utgör en bra miljö för fastigheter är en källa till nervositet. Låga räntor länge skulle nämligen innebära att tillväxten kan komma att understiga dessa aktörers förväntningar.

“Man kan inte både äta kakan, ha den kvar och dessutom belåna den för att köpa fler”, säger Forsberg.

Trinova-partnern har noterat hur “gratispengar” på finansieringssidan lett till ett ökat risktagande, som i vissa fall till och med överstiger aktörernas egna riskmandat.

Man bör enligt Forsberg inte, som vissa investerare han noterat, “köpa en kontorsfastighet som direktavkastar 4 procent i dag och ta för givet att man ska kunna sälja den till 4 procent” vid en exit om 5-10 år.

Bo Nordlund, teknologie doktor verksam med egna konsultbolaget BREC (AB) samt inom KTH, konstaterade dessförinnan att det finns en viss övertro bland investerarna när det gäller tillgångsslaget fastigheters kassaflöden över tid.

Nordlunds beräkningar pekar på att börsens fastigheter löpande direktavkastar närmare 3 procent, snarare än de 5 procent som man kan få intryck av enligt IFRS-redovisningen – skillnaden är det återkommande, men oregelbundna återinvesteringsbehov som i dag delas upp mellan aktiverade kostnader i balansräkningen och resultaträkningens driftkostnader.

Nordlund menar att IFRS-redovisningen borde förändras så att man tydligare ska kunna utröna hur investeringsbehovet kan väntas belasta fastigheternas kassaflöden framåt, information som utländska fastighetskoncerner så som Unibail-Rodamco kan förse marknaden med.

Arvid Liepe uppskattar att Wihlborgs fastighetsbestånd skulle rapportera ett investeringsbehov på 1-1,5 procent av fastighetsvärdena årligen när det gäller att endast bibehålla byggnadernas skick.

http://www.aktiespararna.se/analysguiden/Hitta-Bolag/Fastigheter/Wihlborgs/Nyheter/2015/Fastigheter-Langsiktighet-kan-ga-forlorad-i-dagens-miljo-FC-Wihlborgs/